혹시 깡통 전세라는 말 들어보셨나요?
날로 진화하고 있는 전세사기로부터 피 같은 전세보증금을 지키기 위한 몇 가지 사항을 알려드리겠습니다.
아는 만큼 지키실 수 있습니다.
깡통전세란?
깡통전세는 보증금과 대출금의 합이 매매가의 80%선을 넘어버리는 전세를 말합니다.
깡통전세 2가지 유형
첫 번째, 정상적인 전세계약을 했으나 요즘처럼 전세가가 갑자기 올라서 매매가를 따라잡은 경우
예를 들어 3억짜리 집에 2억 3천만 원짜리 전세계약을 했는데 점점 전세가가 올라서 오히려 매매가를 넘겨버리는 경우
두 번째, 처음부터 매매가를 파악하지 못하거나 매매 가격을 감추어 전세가와 매매가가 같이 출발한 경우
깡통전세 피하는 방법
첫번째, 시세 파악하기
전세가는 매매가보다 항상 80% 밑선에서 계약하는 것이 안전하다
혹시 매물이 경매로 넘어가는 경우 한번 유찰되는 경우를 대비해서입니다.
일단 전세 계약하는 지역이나 해당 단지 같은 평수 등 인근 지역의 매물들을 찾아서 매매가를 찾아 평균치를 정한 다음 평균치의 80%를 기준 삼아 전세계약을 해야 합니다.
아파트, 오피스
KB부동산, 부동산뱅크 등 시세 참고
다가구, 빌라
여러 부동산에서 직접 시세조사
두 번째, 등기부등본 확인하기
미리 출력된 등기부등본보다는 계약 직전에 등기부등본을 열람하여 압류, 가압류, 근저당을 꼭 확인하시기 바랍니다.
등기부등본 열람은 인터넷으로 쉽게 확인이 가능하니 꼭 확인하시기 바랍니다.
다가구주택의 경우에는 먼저 들어온 임차인 보증금이 선순위이기 때문에 선순위 보증금과 내 보증금이 집시세의 60~70% 넘지 않는 것이 좋습니다.
TIP
계약 전, 계약 후, 잔 급전, 입주 전, 입주 직후, 살면서 꾸준히 발급해 보셔야 합니다.
내가 살고 있는 집의 신분증이라고 생각하시면 됩니다.
등기부등본 열람
대법원 인터넷등기소 별도 회원가입 없이 비회원으로도 열람 가능합니다.
확인해야 할 사항!
- 표제부 - 계약하고자 하는 집, 등본상의 집이 일치하는지 확인
- 갑구 - 내가 계약하고자 하는 소유주와 등기부상 소유주가 일치하는지 확인
- 을구 - 대출금 등 권리관계를 확인 (근저당 설정금액이 있더라도 내 보증금과 합쳐서 60~70% 사이에 들어오는지 확인)
※근저당 설정금액이 80~90%가 넘어가면 위험!
경매가 들어가게 되면 받아낼 배당금이 없을 수도 있습니다. 선순위 금액이 클수록 받을 수 있는 금액이 적어지거나 없어지게 됩니다.
무인민원발급 기계
나는 인터넷으로 열람 및 발급 못하겠다 하시는 분들
링크 걸어두었으니 직접 가셔서 기계로 발급받으시길 바랍니다.
◆기계 발급도 어려워서 난 못하겠다 하시면 등기소에 가셔서 직원에게 발급받으시길 바랍니다!
세 번째, 집주인과 직접 계약하기
계약 전 집주인이 멀리 있어서 계약이 어렵다며 대리계약을 원하실 경우, 최소한 직접 주인의 주민등록증 확인하고 인감증명서와 위임장을 확인하시어야 하며, 영상통화를 하되 가급적이면 녹음을 해두시면 나중에 문제가 발생했을 시 보증금 반환에 도움이 됩니다.
가급적 잔금은 집주인이 나오셨을 때 주겠다는 요청사항을 걸고 집주인 얼굴을 한 번은 꼭 보셔야 합니다.
집주인이 미성년자일 경우 친권자인 부모님과 반드시 만나셔야 하고, 부부 공동 명의인 경우 한 명과 계약하시더라도 상호분쟁을 없애기 위해서 부부 두 분과 같이 계약을 하시는 것이 중요합니다.
중개 대리인이 공인중개사인 경우 실제 등록되어 있는 공인중개사인지, 공인중개사가 아니라 사무원일 수도 있습니다.
계약 전 조금 미리 서두르셔서 사무실을 둘러보시길 바랍니다.
신분증 진위여부 ARS 확인하기
국번 없이 1383 음성 연결 > 주민번호 13자리 > 발급일자
순서대로 입력하게 될 경우 "일치합니다" 또는 "일치하지 않습니다"라는 음성 멘트가 나오기 때문에 확인이 가능합니다.
인터넷 정부 24 확인하기
정부 24 본인 인증 후 > 이름, 주민번호, 발급일자 > 일치 여부 확인
네 번째, 확정일자 받기
이삿날에 주민센터를 방문하여 전입신고와 함께 확정일자를 동시에 받으시기 바랍니다.
다섯째, 집주인 신용상태 확인
선순위 보증금 현황, 대출규모, 세금 체납 등 확인하시기 바랍니다.
세금, 특히 재산세 종부세 등 당해세는 보증금보다 무조건 선순위가 되기 때문에 집주인의 신용상태를 확인해야 하는 것이 필수적입니다.
등기부등본상 채무/가압류 등 권리관계가 들어와 있지는 않은지 확인하시기 바랍니다.
그리고 앞으로 바뀌는 주택임대차 보호법 개정이 시행이 되니 참고 바랍니다.
전세사기 피하는 방법 - 주택임대차보호법 개정 시행
지금 살고 계신 집이 전세이거나 월세로 거주하고 계신가요? 전세로 집을 빌릴 때 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 부쩍 늘고 있습니다. 세입자가 다른집으로 이사 갈 때 보증금을 전부 돌려줘
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여섯째, 다가구주택을 조심하라
- 다세대 주택 : 다세대는 건물 한 개 호당 한 사람의 소유주가 있습니다.
- 다가구 주택 : 주인 1명이 소유주며 여러 사람들이 임대해 있습니다.
먼저 들어온 건물 전체 임대인이 보증금 선순위일 수 있기 때문에 다 확인을 하셔야 합니다.
선순위 보증금을 알 수 없기 때문에 절대! 절대! 조심하시기 바랍니다.
※ 신탁도 근저당처럼 은행에서 받은 대출이기 때문에 등기소 신탁원부(수익권 금액)도 확인하시기 바랍니다.
일곱 번째, 집주인이 대규모 갭 투기 임대사업자는 아닌지 확인해라.
부동산 경기 하락 시 현금이 돌지 않기 때문에 파산 위험에 노출될 수 있습니다.
보통 대규모 갭 투기 임대사업자들은 공인중개사들이 알고 있는 경우가 많습니다.
여덟 번째, 전세보증보험 가입해라
계약 종료 후 보증금을 반환능력이 없는 임대인을 대신해서 보증보험회사에서 임차인에게 보증금을 돌려주는 것입니다. 가입 시 임대인 동의가 필요 없습니다.
