주택임차인 최우선변제권 쉽게 정리

 

요즘 부동산 가격이 급격히 하락하고 있습니다. 

매매 가격이 공시 가격보다 낮아지고 있고, 전세 가격이 매매 가격보다 같아지거나 높아지는 역전세 현상도 일어나고 있습니다. 내년까지 부동산 경기를 침체기로 바라보고 있는 가운데 돈을 못 받는 임차인이 늘어날 것으로 보고 있습니다. 

미리 대비해서 최우선변제대상 소액임차인 범위를 확인하고 최우선변제권은 무엇인지 미리 인지하고 있으셔야 합니다.

 

목차

 

 

최우선변제권이란

자신의 보증금 중 일정금액에 대해서 즉 소액보증금에 해당하는 경우 그중 일부에 대해 임차인이 경매나 공매 시 임차주택의 환가대금에서 다른 담보권자, 일반 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

이미 근저당에 설정되어 있는 집에 후순위로 임대차 계약을 했더라도 법에서 정한 소액보증금 임차인에 해당이 되면 그 보증금 중 일부 금액에 대해서는 선순위 근저당권자보다 우선으로 배당을 해주는 것이라고 생각하시면 됩니다. 

 

 

국세 기본법 제35조 제1항 제4호

 

주택임차인은 보증금 중 일정액에 대해서 국세 또는 가산금보다 우선하여 변제받을 수 있다.

 

 

 

최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인의 범위

최우선 변제금이란 각 지역마다 정해진 소액 보증금에 대하여 그중 일부를 다른 채권자들보다 먼저 지급해주는 것입니다.

주택임대차 보호법 제3조 1항 및 제8조 제1항

 

소액 임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

우선 소액임차인이 최우선변제대상이 되기 위해서는 3가지 조건을 만족하여야 합니다.

1. 소액임차인 범위에 속하는지 확인합니다.
2. 주택에 대한 경매신청 등기전까지 대항요건을 갖추어야 합니다.
3. 배당요구 또는 우선권 행사의 신고를 확인합니다.

 

이번에 2023년 소액임차인 시기와 금액이 변경되었습니다. 

 

 

 

이와 동시에 부동산 임대차 계약서 의무조항도 강화되어 변경이 됩니다. 

이사를 앞두고 계신분들이라면 아래 주택임대차 보호법 개정된 내용도 확인하시기 바랍니다. 

전세사기 피하는 방법 - 주택임대차보호법 개정 시행