최근 빌라왕 사건등으로 전세사기 및 깡통전세 구제절차에 대한 관심이 날로 뜨거워지고 있습니다.
빌라왕 건설왕 여러 왕들이 생겨나는 시점에 전세보증조험 이행청구 절차가 어떻게 되는지 깡통전세에 대한 모든 정보를 정리하고자 합니다.
집주인이 본인 돈으로 집을 매매하지 않고 과도한 은행 빚으로 집을 매매한 경우 세입자가 위험할 수 있습니다. 사회초년생분들이나 40대 이하인 분들은 전월세 경험이 많지 않아 사기를 당할 수 있으니 특히나 조심하시길 바랍니다.
깡통전세란?
깡통전세의 뜻과 의미부터 알아보겠습니다.
집주인이 은행 대출금 이자를 계속해서 연체중이다 집이 경매로 넘어가 버린 상황을 말합니다.
이로 인해서 전세보증금을 모두 날릴 위기에 처한 상황이 깡통전세입니다.
사전적 의미와 다르게 쉽게 설명을 하자면 실거래가와 같아지거나 90%까지 전세보증금이 올라간 물건을 말합니다.
경매는 한번 유찰되면 최저감정가의 80%까지 떨어질 수 있습니다.
따라서 전세가율은 최소 80%이상은 유지해야 합니다.
아파트, 빌라등 전사가율을 꼭 확인하고 대처하시길 바랍니다.
전세사기 4가지 유형
1. 임대인 체납사실을 알면서도 거래한 공인중개사
2. 빌라 수백채 전세 보증금 사기로 세입자를 기만한 빌라왕
3. 감정평가사와 짜고 신축빌라 감정가를 시세보다 높게 부풀린 사건
4. 다가구 물건인데 임대인이 외국인이라서 보증금은 등기부등본 확인이 어렵다는 사기
월세 보증금 전세금 돌려받기
전세사기를 최소화 하려면 예방이 우선입니다.
지금부터 월세 보증금을 돌려받기 위한 몇가지 방법을 알려드리겠습니다.
2023년부터는 아파트, 빌라, 오피스텔 매매값과 전세가 하락률이 심상치 않습니다.
이럴때 특히나 집주인이 버티지 못하고 세입자에게 월세 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 발생하고 있습니다.
서울, 대전, 대구, 부산, 광주 아파트에 공동담보 설정된 신축 소형 아파트나 빌라가 많습니다.
건설사와 매수자가 다운거래로 사기 거래를 하기 때문에 세입자는 아무것도 모르고 사기 피해를 당할 수 있습니다.
국토교통부가 실거래가 공개시스템으로 들어가 실제 거래내역과 실거래라를 확인하고 대처하시길 바랍니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 이용방법
1. 상단 메뉴 중 '아파트'를 클릭합니다.
2. 왼편에 있는 주소 검색으로도 검색하셔도 되지만 지도검색으로 원하는 매물을 확인하시기 바랍니다.
3. 매매 및 전월세 실거래가를 확인합니다.
네이버 부동산은 부동산 매매업자와 판매하는 집주인이 짜고 치는 경우가 많다고 합니다.
실제 거래금액이 아니라 팔고 싶은 금액을 조절해서 올리기 때문입니다.
하지만 국토부 실거래가는 그럴 수 없습니다.
실제로 거래가 성사된 액수만 표기되기 때문입니다.
좀 더 확실하게 전월세 사기를 예방하고 싶다면 전세권 설정이나 전세보증보험을 가입해야 합니다.
2023년 전세보증보험 비용
전세보증보험이란 계약 종료 후 전월세 보증금을 돌려 줄 능력이 없는 임대인을 대신해 보증보험 회사에서 임차인에게 보증금을 돌려주는 걸 말합니다.
2023년 전세보증보험 비용은 아래와 같습니다.
허그와 에스지아이 보증보험으로 구분 하도록 하겠습니다.
- HUG (허그) : 아파트 - 전세보증금의 연 0.128%비용 / 그외주택 - 전세보증금의 연 0.154%
- SGI (에스지아아이) : 아파트 - 전세보증금의 연 0.192% / 그외주택 - 전세보증금의 연 0.218% 비용
전세보증금 신청시 필요서류
- 임차인의 주민등록등본
- 임차목적물의 등기부등본
- 전입세대 열람원
- 확정일자부 임대차 계약서
보증보험에 가입하면 월 납부금액을 내야 합니다.
보증금 기준으로 일정 비율을 납부하는 방식입니다.
전세보증금이 5억인 아파트를 HUG(허그) 보증보험으로 계산하면 1년동안 64만원의 보험료가 발생합니다.
같은 조건에서 SGI(에스지아이)는 96만원의 보증비용이 발생합니다.
HUG(허그) 전세보증금 반환 이행청구 절차
(1) 임대차계약 종료
(2) 임차권 등기 경료
(3) 보증이행 청구
(4) 보증이행 심사
(5) 보증금 지급의 단계
먼저 임차인들은 임대차계약 종료 2개월전까지 임대인에게 갱신거절 의사를 통지해야 합니다.
만약 2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약이라면 종료 1개월 전까지 통보하면 됩니다.
이러한 갱신거절 통지는 임대인에게 도달했음이 확인돼야만 효력이 발생합니다.
임대인에게 문자등으로 보냈을 경우 반드시 동의한다는 답장을 받아야만 합니다.
그 때문에 임대인과 연락이 닿지 않는 경우에는 임대인의 주소로 직접 내용증명을 보내야 한다는 번거로운 절차가 있습니다.
임대인이 사망한 경우
특히 빌라왕처럼 임대인이 사망한 뒤 상속인이 곧바로 정해지지 않는 경우 민법상 4촌이내의 최선순위 상속인 전원에게 내용증명을 보내야 한다는 어려움이 있습니다.
만약 내용증명도 송달이 되지 않는다면 법원을 통해 공시송달 과정까지 거쳐야 합니다.
문자, 내용증명등을 통해 임차인의 갱신거절 통지가 도달되고 나면 임차인들은 반드시 주택임차권등기를 신청해야 합니다.
HUG(허그) 전세보증보험 자체가 임차인으로부터 전세보증금반환채권(우선변제권)을 양도받아 유효한 임차권 등기를 통해 이를 행사하는 것을 전제로 하는 '담보부보증'이기 때문입니다.
임차인들은 임대차계약 종료 다음날 관할 법원에 가거나 인터넷을 통해 임차권 등기명령 신청을 해야합니다.
< 임차권 등기명령 신청서류 >
- 확정일자를 받은 임대차 계약서 사본
- 임대차계약 갱신거절을 통보한 문자메세지 or 내용증명서
- 부동산 등기부등본
- 임차인 초본
- 부동산 목록
< 임대인이 사망했음에도 현 순위 상속인들이 상속등기를 하지 않은 경우 >
임차인이 대신해서 상속대위등기를 통해 절차를 진행할 수 있습니다.
다만 이를 위해서는 취득세등 임대인의 각종 공과금을 임차인이 대신 납부해야 합니다.
이렇게 임차권 등기 결정문이 나오게 되면 임차인과 이사일정을 협의하여 주택의 명도 여부를 확인해 보증금을 최종적으로 지급하게 됩니다.
임차인 입장에서는 암차권등기를 위한 절차가 너무 복잡하다는 하소연이 쏟아지고 있습니다.
국토부에서는 법원, 법무부등 관계기관과의 협의를 통해 대위변제에 필요한 절차를 최대한 앞당기겠다고 입장을 발표한 상태입니다.
마치며..
집피지기라고 합니다.
집을 알고나면 집걱정을 덜 수 있다는 뜻으로 부동산 관련 내용은 항상 언제나 숙지하고 계셔야 합니다.
번거롭더래도 내 전세보증금을 지키기 위해서는 전세보증보험에 가입하시길 바라며,
계약하는 물건, 즉 부동산에 대해 잘 파악하고 알아보신 후 임대하시길 바랍니다!